Tras una separación o divorcio, una de las cuestiones que con mayor frecuencia deben resolver los ex cónyuges es qué hacer con la vivienda familiar. En muchos casos, la casa constituye el bien patrimonial más importante del matrimonio y, además, suele estar vinculada a la vida familiar y al cuidado de los hijos.
Aunque en la sentencia de divorcio se puede atribuir el uso de la vivienda a uno de los progenitores o a los hijos menores, esto no resuelve necesariamente la cuestión de la propiedad del inmueble. Por este motivo, tarde o temprano puede plantearse la necesidad de vender la vivienda común o liquidar la propiedad compartida.
En este artículo vamos a analizar qué opciones legales existen para vender la vivienda tras el divorcio, qué dice la legislación española y qué ocurre cuando los ex cónyuges no logran ponerse de acuerdo.
La diferencia entre uso y propiedad de la vivienda
Antes de analizar las opciones de venta, es importante distinguir entre dos conceptos jurídicos diferentes: el uso de la vivienda familiar y la propiedad del inmueble.
El uso de la vivienda se regula en el artículo 96 del Código Civil, que establece que, cuando existen hijos menores, el uso de la vivienda suele atribuirse a estos y al progenitor con el que conviven.
Sin embargo, esta atribución de uso no altera la titularidad de la vivienda.
Esto significa que, aunque uno de los ex cónyuges continúe viviendo en la casa con los hijos, la propiedad puede seguir perteneciendo a ambos.
Por este motivo, la cuestión de la propiedad debe resolverse normalmente mediante la liquidación del régimen económico matrimonial o mediante la venta del inmueble.
La venta de la vivienda de mutuo acuerdo
La forma más sencilla de resolver la situación de la vivienda tras el divorcio es que ambos ex cónyuges acuerden vender el inmueble de forma conjunta.
Cuando existe acuerdo, los propietarios pueden poner la vivienda en el mercado y repartir el precio obtenido según el porcentaje de propiedad que corresponda a cada uno.
En muchos casos, esta opción se recoge ya en el convenio regulador del divorcio, donde se establece que la vivienda se venderá en un determinado plazo o cuando se produzca una circunstancia concreta, como la mayoría de edad de los hijos.
La venta de mutuo acuerdo suele ser la solución más rápida y menos conflictiva.
La adjudicación de la vivienda a uno de los cónyuges
Otra opción habitual consiste en que uno de los ex cónyuges se quede con la vivienda y compense económicamente al otro.
En este caso, el cónyuge que adquiere la vivienda paga al otro su parte correspondiente del valor del inmueble.
Esta operación suele realizarse en el marco de la liquidación del régimen económico matrimonial, especialmente cuando el matrimonio estaba sujeto al régimen de gananciales.
En este procedimiento se valoran los bienes comunes del matrimonio y se reparten entre los cónyuges.
Cuando uno de ellos se adjudica la vivienda, normalmente debe asumir también la parte correspondiente de la hipoteca, si existe.
La extinción del condominio
Cuando la vivienda pertenece a ambos ex cónyuges en régimen de copropiedad, una solución frecuente es la extinción del condominio.
El condominio se produce cuando varias personas son propietarias de un mismo bien.
El artículo 400 del Código Civil establece que ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad, por lo que cualquiera de ellos puede solicitar en cualquier momento la división del bien común.
La extinción del condominio puede realizarse de dos formas:
- Mediante acuerdo entre los copropietarios, adjudicando la vivienda a uno de ellos.
- Mediante la venta del inmueble y el reparto del dinero obtenido.
Este procedimiento tiene ventajas fiscales en comparación con otras operaciones de transmisión de bienes, lo que lo convierte en una opción frecuente en los procesos de divorcio.
Qué ocurre si uno de los ex cónyuges no quiere vender
Una de las situaciones más conflictivas se produce cuando uno de los ex cónyuges quiere vender la vivienda y el otro se opone.
En estos casos, el ordenamiento jurídico permite acudir a los tribunales para solicitar la división de la cosa común.
El procedimiento judicial se basa en el artículo 400 del Código Civil y permite que cualquiera de los copropietarios solicite la división del bien común.
Cuando el bien no puede dividirse físicamente, como ocurre con una vivienda, el juez puede acordar su venta en subasta pública y el reparto del dinero entre los copropietarios.
Este procedimiento puede resultar menos favorable económicamente que una venta en el mercado, por lo que suele considerarse una solución de último recurso.
La influencia de los hijos menores en la venta de la vivienda
Cuando existen hijos menores, la situación puede ser más compleja.
Aunque los ex cónyuges puedan decidir vender la vivienda, la atribución del uso de la vivienda a los hijos y al progenitor custodio puede limitar temporalmente esa posibilidad.
Si el uso de la vivienda está atribuido judicialmente a los hijos menores, la venta del inmueble puede requerir el consentimiento del progenitor que tiene atribuido ese uso o incluso la autorización judicial.
Los tribunales suelen valorar si la venta puede afectar negativamente a la estabilidad del menor antes de autorizarla.
Qué ocurre con la hipoteca tras el divorcio
En muchos casos, la vivienda familiar tiene una hipoteca pendiente.
Es importante tener en cuenta que el divorcio no modifica automáticamente la responsabilidad frente al banco.
Si ambos cónyuges firmaron el préstamo hipotecario, seguirán siendo responsables del pago frente a la entidad financiera aunque uno de ellos deje de vivir en la vivienda.
Por este motivo, cuando se adjudica la vivienda a uno de los cónyuges, suele intentarse también modificar el préstamo hipotecario para que la deuda quede únicamente a nombre del nuevo propietario.
Esta operación requiere la aprobación del banco.
La importancia de planificar la solución patrimonial
La vivienda familiar suele ser el bien más importante dentro del patrimonio de una pareja. Por ello, la decisión sobre qué hacer con ella tras el divorcio tiene consecuencias económicas relevantes para ambos ex cónyuges.
Analizar todas las opciones disponibles —venta, adjudicación, extinción del condominio o liquidación del régimen económico matrimonial— permite encontrar la solución que mejor se adapte a la situación familiar.
Cuando existen hijos menores, además, las decisiones sobre la vivienda deben tomarse teniendo en cuenta su bienestar y estabilidad.
Por este motivo, contar con asesoramiento jurídico especializado resulta especialmente importante para abordar estas situaciones con seguridad jurídica y evitar conflictos futuros entre los ex cónyuges.